Contratto di locazione verbale e non registrato. È sempre nullo?

La Corte di cassazione, con sentenza del 9 aprile 2021, n. 9475, ha affermato che il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, salvo un’unica eccezione, è affetto da nullità relativa, di protezione, che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d’ufficio dal giudice. Inoltre, ha precisato che l’art. 13, comma 6, della legge n. 431 del 1998, come sostituito dall’art. 1, comma 59, della legge n. 208 del 2015, si applica anche ai contratti stipulati in data antecedente al 1° gennaio 2016. Tale norma in particolare attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione "venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma 1 ovvero dall'art. 2, comma 3".

Ebbene, la sentenza in commento ha stabilito che in primo luogo, l’art. 13, comma 6, della legge 431 del 1998 sia applicabile a tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al 30 dicembre 1998, e non già solo a quelli stipulati dal 1 gennaio 2016, e che la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque azionabile unilateralmente dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice.

Per tale interpretazione occorre però che il conduttore si determini nel senso di azionare il diritto alla riconduzione del contratto attribuitogli dal vigente art. 13, comma 6, della legge n. 431 del 1998; viceversa il contratto stipulato in forma orale, comunque, si deve ritenere affetto da una nullità assoluta, rilevabile ex officio.